임차권의 물권화,임차권의 강화에 대한 나의 생각 (서론,본론,결론)
1.서론
(1)임차권의 물권화 의의
민법에서는 타인의 소유물을 빌려 사용하는 권리를 여러 가지로 인정한다. 사회생활을 하게 되면서 중요한 작용을 하고있는 건물/토지 등의 부동산의 이용도 이에 해당된다. 하지만 민법의 제도적으로 이용권이 완전하게 보호받는 경우가 있는데 같은 이용권이더라도 물권에 경우에는 효력이 강력해서 보호를 받을 수 있지만 임대차 계약시 임차권과 같은 채권의 경우는 물권에 비해서 아주 약하다.
부동산을 이용하면서 법적으로 강력하게 보호받으려면 전세권이나 지상권 같은 물권에 의하면 좋지 않냐는 생각을 할수도 있는데 그러나 대다수의 토지와 건물의 이용권이 지상권, 전세권에 비해 임차권에 의하는 경우가 많다. 물권을 설정하려면 등기절차를 따르면 되지만 토지,건물 소유자 측에서 이용권자의 권리가 강화되기 때문에, 번거로운 이유에서 꺼리는 것이 대다수라고 한다. 그래서 부동산 이용자는 거의 임대차 등 채권에 의해서 이루어 지고있으며 지위가 불안전하고 나아가서 사회적인 문제도 발생하게 되고있는 실정이다.
임대차는 매매와 같이 우리 경제와 사회생활에서 중요한 기능을 담당하고 있다 부동산 임차권은 채권으로 용익물권(타인의 부동산을 이용하는 제도)에 비해 더욱 열악한 위치에 있는 임차인의 생존권을 보장을 위해서 임차권에 물권적인 내용을 추가해서 임차권을 강화 시킨것으로 임대차는 "채권"이며 원칙적으로는 대항력을 가질 수는 없다.
대항력의 특징은 절대적인 성격으로 인해 물권(지역권, 지상권, 유치권, 질권, 전세권, 저당권 등등)에서만 인정되는 권리이며 우리나라의 민법은 임차권의 강화를 위해 많은 규정을 통해 부동산 임차권을 보호하고 있으며 다른 채권에 비해서 현저히 물권적 경향을 띈다. 이를 가리켜서 부동산 임차권의 물권화라 한다.
이는 임대차 계약 후에 일정 세대에 속한 자의 전원이나 일부의 거주지가 이동됬을 때 신고의무자가 새 거주지에 전입사실을 관할 기관에 신고하는 전입신고 또는 사업자등록, 인도를 통해 대항력을 확보하며 확정일자를 받는 것으로 물권화되며 이 처럼 사회적 약자인 임차인의 보호를 위해 일정 요건하에 대항력,양도성 등을 인정함으로써 채권인 부동산 임차권을 물권에 접근시켜 임차권의 보호와 강화하는 경향을 채권의 물권화라고 한다.
(2)임대차 보호법 제정이유
본래 민법은 세입자를 보호하기위해서 전세권 제도를 두었는데 전세권 제도가 등기시 수수료가 적지않게 들며, 집주인이 등기 협력을 회피하는 경우가 많다.(집주인이 협조하지 아니하면 등기불가능) 이러한 이유때문에 현실적으로 외면당하고 단순하게 '채권'계약인 임차권 계약이 성행하게되어 세입자들의 피해가 늘어나자 새로 제정한 것이 주택임대차 보호법이다.
(3)최근 임대차 보호법 개정이유
전세주택에서 월세주택의 전환이 가속화 되고 전세주택가격이 상승하면서 주택임대차관련 당사자간의 분쟁을 합리적으로 조정하고 전세와 월세시장이 불안해지면서 국민의 주거비 부담을 완화하기 위한 목적으로
월차임 전환율의 인하를 위해 상한율의 산정을 한국은행에서 공시하는 기준금리에다가 대통령령으로 정해진 배수를 곱한 비율을 한국은행에서 공시하는 기준금리에다가 대통령령으로 정한 이율을 더한 방식으로 상한율을 개정하는등 임차인보호와 주택임대차시장의 안정을 도모하기 위하여 개정하였다고 한다.
2.본론
(1)주택 임대차 계약
대표적으로 타인의 주택을 이용하는 방법을 주택임대차계약이라고 하며 주택을 이용하는 방법에따라서 사글세,월세(반전세),전세,전세권 네가지 형태로 구분하고있다. 주택임대차는 임대인이 임차인에게 임대인이 소유한 주택을 사용하고 수익하게 하고 임차인은 사용하거나 수익하는 집에대한 차임을 지급하는 약정하는 것을 말한다.
1.사글세는 임차인이 임대인에게 임차기간 동안에 차임전부를 미리 지급하고나서 주택을 이용하는 방법이다. 2.월세(반전세)는 보증금을 먼저주고 차임도 매월마다 비급하는 방법으로 주택을 이용하는 방법이다. 3.전세(미등기)는 전세금을 주고나서 차임을 주지 않고 등기를 않하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법이다. 4.전세권은 말그대로 전세금을 주고 등기를 한후에 다른 사람의 주택을 이용하는 형태이다. (미등기전세,반전세,사글세가 법률상으로 임대차의 의미를 갖고있다) |
우리나라의 주택임대차보호법에 따라서 임차인에 대해서 특별하게 보호를 하고 있다.(주거용건물 대상으로 적용) 특히 임차인에게 대항력을 부여하고 존속기간을 보장하며 우선시하는 변제권을 인정하는 등의 경제적 약자인 임차인을 보호할 목적으로 주택임대차 보호법의 규정이 우선적으로 적용되며 주택임대차 보호법에 아직 규정되지 않은 사항들은 민법의 임대차 규정이 적용된다.
주택임대차계약도 계약의 일부로 계약의 당사자에게 의해서 자유롭게 내용을 정할 수 있으며 주택임대차 보호법을 위반하는 불리한 약정은 임차인에게 효력이 없다.
주택의 임대차 유지기간은 최저 2년으로 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 경우 임차인이 원하는 한 최소 2년의 임대차 기간은 보장되며 계약이 갱신된 경우도 임대차의 존속기간은 2년이며 계약이 갱신되는 경우도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지통지를 할 수 있다. 그리고 임대차가 종료 된후 보증금을 반환하지 않은 경우에는 확정일자와 대항력을 갖고 있는 임차인은 임차보증금 반환채권에 집행문과 집행권원을 부여받아서 강제 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있다..
(2)상가 임대차 계약
상가 임대차 보호법은 임차인(영세상인)을 보호하기 위해 우리나라 민법에 대한 특례를 규정한 법으로 지역별로 상가건물의 임대차에게 일정보증금 이내로 적용된다. 일정 보증금을 초과하여 상가를 임대차하는 경우 일반 임대차로 동일시 취급하며 민법의 보호를 받게된다.
(대상상가의 구체적인 금액으로 서울은 4억이하, 서울시를 제외한 과밀 억제권에 해당되는 지역은 3억 이하이며 안산, 용인, 김포, 광주시,광역시는 2억4천만원 이하 이외의 지역은 1억 8천만원이하) 상가 임대차 보호법과 관련된 내용중에 임대차 기간 보호에 따라서 계약서에 임대기간이 명시되지 있지 않거나 1년미만의 경우 계약기간을 1년으로보고 그 1년동안 임차인으로부터 법의 보호를 받게된다.
임차인의 지위와 계약기간을 보장하는 내용으로 몇가지 대항요건을 충족하면 상가가 경매등으로 임대인이 바뀐다고해도 임차인은 계약기간동안 지위를 유지할 수있고 전체 계약기간이 5년초과되지 않는다면 만료되기 6~1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며 이에 임대인은 이런 임차인의 갱신요구를 반대할수 없다.
약정한 차임이 경제사정 변동에의해 상당하지 않은 때에는 임차인은 임대인에게 차임증감을 청구가능한데 이때 법정 인상률 내에서 요구가능하다. 몇가지 대항 요건을 충족하는 임차인은 현재 임차상가가 임대차기간이 만료되기 전에 경매되는 경우 계약기간 동안에 임차인으로서 지위를 유지할수 있으며 확정일자와 대항력을 갖추고있는 임차인은 경매절차에 참가할수있고 상가의 환가대금에서 보증금을 회수할 수 있다.
임대차의 계약기간 만료후에도 보증금을 돌려받지 못한경우, 임차인은 대항력과 확정일자를 갖추고있기 때문에 임대인이 과도한 채권으로 소유권을 상실하더라도 임차보증금 반환채권에 대해 집행문과 집행권원을 부여받아 강제경매를 신청하여 보증금회수가 가능하다.
소액의경우 1/3을 초과하지 않는 범위내에서 다른 담보물권에 우선하여 최우선적으로 변제를 받을 수 있게 하고있는등의 상가 임대차 보호법이 있다.
3.결론
(1)나의생각
부동산 임차권은 기존의 전통적 의미였던 채권이라기보다는 일정 요건 충족시 점차 물권화 되어가는 과정에 있는것같다. 약자를 보호하지 못하는 법은 법으로써의 가치가 떨어진다고 생각하고 그런 법을 가진국가 역시 국가로써의 가치가 떨어진다고 생각해서 개인적으로 법은 약자를 기준으로 만들어져야 한다고 생각한다.
임대차의 물권화에 대해 알아보면서 보호 우리나라는 아직 우리나라 약자들을 대변할 수 있는 어떤 제도적인 방법이 필요하단 생각이 들었고 이 과제가 앞으로 내가 살아가는데 있어서 중요한 한 부분이 될거란 생각이들었다.
